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这样的小产权房你还敢买吗?
2017-11-11 21:19
文章附图



近期,很多深圳的朋友加我的微信,咨询同样一个问题,最近能否入手深圳的小产权房。很明显,在很多人看来,深圳小产权房现在是风口上一头待飞的猪。


买,还是不买?关于这个问题,我想值得再写一篇文章来深入探讨。


1


深圳小产权房简述


说起深圳的房子,小产权房无论如何是一个绕不过去的话题,深圳的小产权房数量之多,分布之广,类别之复杂,在全国无出其右者。


据相关部门公布数据,深圳市的违法建筑数量约40万栋,建筑面积高达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%,基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前,深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。看到这些数据,你会不会觉得触目惊心,让我们来回顾下深圳小产权房的前世今生。


深圳,当年的一个小渔村,在总设计师划了一个圈之后,迅速崛起为深圳奇迹。而在土地国有化的过程中,为了照顾原住民的利益,深圳市将原住民户口转为城市户口的同时,为每户划出了占地不超过120平方米,层高不超过5层,建筑面积不超过480平米的建房配额,超出的部分视为违法建筑。


在这个基础上,随着深圳外来人口如潮水般涌入,深圳原住民的自建小楼开始一栋栋拔地而起,这就是深圳农民房的由来,而稳定可观的租金收入,使本地土著都升级为了本地土豪,在巨大利益的驱动下,农民房开始在关内关外的每一片土地上遍地开花,加高,加宽,在农用耕地上大盖农民房,各种违规违建层出不穷。


目前深圳的小产权房主要有三种类型:


一是原住民自己筹资兴建的农民楼;


二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼;


三是外来开发商购买村里的集体用地,未经合法手续报批而建设并出售的房屋。


因此,目前小产权房的建设方有个人、村委会和公司三个不同的主体,不同的建设方所签订的买卖合同也不同。


深圳最常见的握手楼类型农民房




近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展,主要以沙井片区为主,外观与商品房几无二致。



一般说来,个人的小产权房以出租为主,村委和开发商建设的小产权房则以出售为主,因为没有产证缺乏法律保障,再加上小产权房往往以独栋为主,建筑质量低劣,偷面积情况严重,格局不合理,通风采光差,周边环境脏乱差等原因,价格一般只有同位置商品房的三分之一。


因为价位的巨大优势,吸引了大量收入不高,但又希望在深圳有一个稳定居所的人群,因此,小产权房的地下交易一直很旺盛。


2


小产权房突然火了


小产权房在自己的流通体系不温不火地运传了许多年之后,今年深圳的小产权房突然开始暗流涌动。买小产权的人越来越多了,卖小产权的人开始惜售了,涨价了,深圳的小产权市场明显有了躁动的情绪,原因主要有两个。


一是随着深圳关内的可建设土地越来越稀缺,政府和开发商不得不盯上了小产权房这块最难啃的骨头,其实城中村旧改一直在进行,只是进度缓慢,而近两年,这一进程明显开始加快,随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下,一栋栋农民楼被夷为平地,随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。而流传最广的莫过于去年年底罗湖水贝村的拆迁,拆迁之后,一则段子开始在网上和朋友圈疯狂流转。虽然后面政府紧急进行了辟谣,但原住民一夜暴富在大家看来是个不争的事实。



对于很多深圳人来说,这些天降财富虽然看起来让人眼红,可毕竟自己一不是深圳原住民,二不是原住民二代,也只能暗自羡慕忌妒恨一把而已,可是,还有很多买入小产权房的外地人呢,他们当年以极低的价格买入了小产权房,很多也在拆迁之列,那他们是否也获得了相应补偿呢,难道他们的房子被夷为平地之后就被扫地出门了吗?


很多风声渐渐显露了出来,据说,在拆迁过程中,当年买了小产的业主大部分都和开发商签了拆迁补偿协议,获得了同面积商品房置换的补偿,除商品房置换外,很多还获得了现金补偿。这是一个令许多深圳人心潮澎湃的传闻。这意味着,以上沙为例,五年前以1万元每平米买入的农民房,现在可以置换价值9-10万元的商品房,这种升值幅度足以令人心跳加速,血脉贲张。


可能很多人会说,小产权房业主没有法律保障,一旦原业主反悔打起官司,现业主必输无疑,结果是赔了夫人又折兵。


可实际上,这样的事情现实中发生的很少,一是因为很多小产权房经过多次转手,现任业主与最早的原住民早已没有任何关联,而有资格索回产权的只是原住民,而非前任业主,而一栋农民房中如果绝大部分住户都是外来购买群体,那即使原住民想打官司,他也要掂量一下如何与整栋楼的业主进行对抗,犯了众怒会是什么后果。


二是更多的小产权销售方是村委会和开发商,他们更不具备索回的资格和条件,因此,绝大部分小产业主实实在在地获得了补偿。


第二个原因则是深圳8月份出台的棚改政策,今年8月9日深圳出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》中明确指出,本次棚改计划从原定的30年缩短至20年。


棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村,深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。


相对于城市旧改和更新,棚改的政策会强硬许多,主动权也掌握在政府手里,对于拒不接受拆迁条件的,可以申请依法启动强制程序,进行行政征收和行政处罚。


明眼人都能看出,深圳政府强势推出棚改政策,主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难,由于必须征得100%的居民同意,很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前,很多住户漫天要价,坐地还钱,使得拆迁工作无法推进,如福田圆岭小区拆迁工作组在十年前就已经入驻,经过十年努力,签约率不过80%。其实1:1.3的商品房原址置换对于原住户已经非常有利,但有的人的野心和需求是无穷尽的。


著名的罗湖木头龙小区拆迁案例,开发商益田集团在与小区大部分住户签约之后,2011年就动手拆迁了已全部签约的部分楼盘,本以为籍此可以给钉子户施加压力让他们尽快签约离场,没想到反遭钉子户挟制,握了一手好牌的钉子户开出离谱天价拒绝搬迁。结果益田集团一方面无法清场开建新盘,另一方面要支付大量已签约住户的过渡期租金,到目前为止支付的各项费用已接近十个亿。


也许有些“人权斗士”会说,人权是第一位的,看看日本,因为一位老太太不肯搬家,政府就让飞机改道。可是我想反问一句,因为1%的钉子户的一己私欲而置99%的公民权利于不顾,让他们长年租住在外颠沛流离,到底是哪一方的人权更重要呢?


不过,在很多人看来,棚改政策会大大推动老旧小区和城中村的拆迁进度,那在城中村拆迁加速和小产业主获得置换补偿的双重利好下,现在终于要分析到很多人关心的话题,目前是否是购入深圳小产权房的大好时机呢?


3


我为什么放弃了深圳小产权房


不瞒大家说,早在今年六七月份,我已经看出了深圳小产权房会有一波行情,正在蓄势待发,当时我考虑过飞去深圳入手一套小产权房,但经过多方了解分析,最终我放弃了。原因是多方面的。


首先,深圳的小产权房数量巨大,但都是地下交易


寻找合适房源是一个漫长的过程,在正规的中介公司是找不到小产权房的挂盘信息的,你必须通过地下中介公司或到一个一个城中村去慢慢寻找,这是一个非常耗费精力的过程。


其次,目前小产权房已经闻风而动,近期价格纷纷飚涨


关内位置较好的已涨到三万多一平米,而且一房难求,关外位置一般的也要一万多两万一平米,差不多相当于同位置商品房的一半甚至更高。目前业主惜售情绪严重,甚至不少在售的房源要求只签使用权,不签所有权,意思就是你住可以,一旦拆迁的话,对不起,补偿归我,购买房款还给你,你可以滚蛋了。Excuse me,天底下有这么便宜的事情吗?


第三,深圳的小产权房在我看来,十年内只有关内的才有价值,关外的等待拆迁需要极其漫长的过程。


很简单,关内面积小,政府迫于发展需要,拆迁意愿强烈,但即使这样,关内大大小小上百个城中村要想全部拆迁也需要经过漫长的过程。


如果你运气足够好,买到的小产权五年之后等到了拆迁计划,那么,谈判、拆除、等新楼建成入住,至少就是又一个五年过去了,十年拿到新房,这是在你运气足够好的情况下。


如果运气一般呢,十五年,二十年,还是三十年?而面积广阔的关外呢,大片大片的小产权房,密密麻麻,让人眼晕,你买了这里的小产权房,等到拆迁很有可能要到你的下一代,甚至下下一代。当然,不排除你手气超旺,买了之后第二年这里就立项拆迁了,但是,我更喜欢讲概率,不喜欢搏运气。


第四,深圳小产权房偷面积情况十分严重。


你花了五十平米的钱,可能买到的只有三四十平米。


补充说明一点,如果一定要买,关内的优于关外的,关外有成片拆迁规划的优于无规划的,还有关外近几年兴建的社区花园式的高层小产权自住很好。


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